Impuestos que pagas al firmar una hipoteca (AJD, IVA…).

Comprar una vivienda y contratar una hipoteca implica asumir diferentes gastos e impuestos, pero es importante distinguir entre los costes asociados a la compra del inmueble y los relacionados con la formalización del préstamo hipotecario. Además, los impuestos pueden variar según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano y según la comunidad autónoma.

Por eso, antes de calcular cuánto dinero necesitas para comprar una casa, conviene conocer qué impuestos pueden aparecer en la operación y, especialmente, quién debe asumirlos.

¿Qué impuestos intervienen en una hipoteca?

Cuando hablamos de impuestos relacionados con una vivienda y una hipoteca, suelen aparecer conceptos como el IVA, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Sin embargo, no todos se pagan en todas las operaciones.

El impuesto aplicable dependerá principalmente de si la vivienda es nueva o usada y de las características concretas de la operación.

Además, desde la entrada en vigor de la normativa hipotecaria actual, la distribución de determinados gastos relacionados con la formalización del préstamo es diferente a la que existía anteriormente.

IVA: principalmente en viviendas nuevas

Cuando compras una vivienda nueva directamente al promotor, la operación está sujeta, con carácter general, al IVA.

En el caso de una vivienda nueva destinada a uso residencial, el tipo general aplicable es del 10 %, aunque existen determinados supuestos especiales que pueden tener un tratamiento diferente.

Por ejemplo, una vivienda que cuesta 200.000 euros podría generar 20.000 euros de IVA si se aplica el tipo del 10 %.

Este importe debe tenerse muy en cuenta a la hora de calcular el dinero que necesitas para completar la compra.

Importante: el IVA está relacionado con la compraventa de la vivienda, no con el hecho de contratar una hipoteca.

¿Y si compras una vivienda de segunda mano?

En una vivienda de segunda mano, normalmente no se aplica IVA como en la compra de obra nueva, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

El tipo de este impuesto depende de la comunidad autónoma y puede variar en función de diferentes circunstancias.

Por eso, si estás comparando una vivienda nueva con una de segunda mano, no debes fijarte únicamente en el precio de venta.

Una vivienda usada puede tener un precio inferior, pero es necesario calcular todos los impuestos y gastos asociados a la operación.

¿Qué es el AJD?

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) es otro concepto que puede aparecer en las operaciones inmobiliarias.

Su aplicación y cuantía dependen de la comunidad autónoma y del tipo de documento u operación de que se trate.

En el caso de los préstamos hipotecarios sujetos a AJD, la normativa actual establece que el sujeto pasivo del impuesto es el prestamista, es decir, la entidad financiera, no el cliente consumidor.

Esto es especialmente importante porque antiguamente era habitual que los compradores asumieran determinados gastos relacionados con la formalización de la hipoteca.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca?

La regulación actual establece una distribución de gastos diferente a la que existía en el pasado.

En los préstamos hipotecarios sujetos a la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, el prestamista debe asumir determinados gastos relacionados con la formalización, entre ellos los gastos de notaría de la escritura del préstamo, registro, gestoría y el impuesto de AJD correspondiente al préstamo.

El cliente, por su parte, debe asumir normalmente el coste de la tasación del inmueble, salvo que se pacte otra cosa.

Esto significa que es fundamental distinguir entre los gastos de la compraventa y los gastos propios de la hipoteca.

¿El IVA se aplica sobre la hipoteca?

No debes confundir el IVA de la vivienda con la financiación.

Si compras una vivienda nueva, el IVA se aplica a la adquisición del inmueble en los términos establecidos por la normativa fiscal. No significa que tengas que pagar un 10 % adicional sobre el importe de la hipoteca.

Por ejemplo, si compras una vivienda nueva por 200.000 euros y solicitas una hipoteca de 160.000 euros, el IVA se calcula sobre la operación de compra que corresponda, no simplemente sobre los 160.000 euros que financia el banco.

¿Cuánto dinero necesitas ahorrar?

Esta es una de las preguntas más importantes antes de empezar a buscar vivienda.

No basta con tener el dinero necesario para la entrada. Debes disponer también de recursos para afrontar los impuestos y otros gastos que correspondan a la compraventa.

La cantidad necesaria dependerá de factores como:

* Precio de la vivienda.

* Si es nueva o usada.

* Comunidad autónoma.

* Porcentaje financiado por el banco.

* Situación personal del comprador.

* Posibles beneficios fiscales.

* Gastos de compraventa.

* Coste de tasación y otros gastos asociados a la financiación.

Por eso, es recomendable hacer un presupuesto completo antes de comprometerse con una vivienda.

¿Existen bonificaciones o tipos reducidos?

En determinadas circunstancias pueden existir tipos reducidos, bonificaciones o beneficios fiscales.

Por ejemplo, algunas comunidades autónomas contemplan medidas específicas para determinados colectivos, como jóvenes, familias numerosas u otros supuestos.

Sin embargo, los requisitos pueden cambiar y dependen de la normativa aplicable en cada territorio.

Por eso, antes de hacer tus cálculos definitivos, es importante comprobar qué impuestos y beneficios fiscales corresponden concretamente a tu operación.

Un ejemplo para entenderlo

Imagina que compras una vivienda nueva por 200.000 euros.

Además del precio de compra, tendrás que tener en cuenta el IVA correspondiente y otros gastos asociados a la adquisición.

Si compras una vivienda usada por 200.000 euros, el tratamiento fiscal será diferente y normalmente deberás considerar el ITP correspondiente.

En ambos casos, la hipoteca será una operación adicional y tendrá sus propios gastos y condiciones.

Por eso, dos viviendas con el mismo precio pueden requerir cantidades de ahorro inicial diferentes.

No confundas los gastos de compra con los de hipoteca

Esta distinción es fundamental.

Compra de la vivienda: puede generar IVA o ITP, dependiendo del tipo de inmueble y de la operación, además de otros gastos.

Préstamo hipotecario: puede generar gastos propios de la financiación, cuya distribución está regulada y que no deben confundirse con los impuestos de la compraventa.

Comprender esta diferencia te permitirá calcular de manera mucho más realista cuánto dinero necesitas antes de comprar.

Consejos antes de firmar

Antes de cerrar la operación, solicita un desglose de todos los gastos previstos.

Pregunta al banco cuáles corresponden al préstamo hipotecario y consulta qué impuestos tendrás que pagar por la compra de la vivienda.

También es recomendable comprobar la normativa fiscal de tu comunidad autónoma, especialmente si puedes beneficiarte de algún tipo reducido.

Y, sobre todo, no utilices todos tus ahorros para pagar la entrada. Mantener un colchón económico para imprevistos es una parte importante de una planificación financiera responsable.

Conclusión

Los impuestos asociados a una vivienda y a una hipoteca pueden representar una cantidad importante de dinero, por lo que deben incluirse en el presupuesto desde el principio.

El IVA suele afectar a las viviendas nuevas, mientras que las viviendas de segunda mano están normalmente sujetas al ITP. En cuanto al AJD relacionado con el préstamo hipotecario, actualmente corresponde al prestamista en los términos establecidos por la normativa vigente.

Las reglas fiscales pueden variar según la comunidad autónoma y las circunstancias de cada comprador.

Antes de firmar, calcula el coste completo de la operación y no te limites al precio de la vivienda. Conocer de antemano los impuestos y gastos que tendrás que afrontar te ayudará a evitar sorpresas y a saber cuánto dinero necesitas realmente para convertir tu proyecto de compra en una realidad.